Il rapporto ABI di gennaio 2026 fotografa un mercato dei mutui in movimento. I tassi salgono leggermente ma restano lontani dai picchi del 2023. Il variabile torna competitivo, il fisso garantisce stabilità. Per chi vuole comprare casa, le condizioni sono ancora buone.
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Il 2026 si apre con un mercato dei mutui casa che richiede una lettura attenta per arrivare a cogliere opportunità concrete. I tassi sono in leggera risalita rispetto a un anno fa, ma le condizioni restano interessanti per chi sta valutando l'acquisto della casa. È quanto emerge dall’ultimo rapporto mensile ABI di gennaio 2026, che offre un quadro dei principali numeri relativi ai prestiti bancari alle famiglie.
Il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni a dicembre 2025 si è attestato al 3,37%, in aumento rispetto al 3,30% di novembre e al 3,11% di dicembre 2024. Un rialzo contenuto, che tuttavia inverte la tendenza al ribasso osservata nei mesi precedenti.
Il confronto con il recente passato, però, restituisce una prospettiva diversa: a dicembre 2023 lo stesso tasso toccava il 4,42%, oltre un punto percentuale in più rispetto a oggi. Chi ha rimandato l'acquisto negli ultimi due anni si trova dunque di fronte a condizioni nettamente migliori rispetto al picco di due anni prima.
Il dato più interessante per chi valuta un mutuo oggi riguarda l'Euribor® a tre mesi, parametro di riferimento per il tasso variabile, che a dicembre si è posizionato al 2,05%. Un livello contenuto che, combinato con gli spread bancari, consente di ottenere mutui indicizzati con TAN sensibilmente inferiori rispetto al fisso.
La forbice tra le due formule torna così a premiare chi è disposto ad accettare l'incertezza sulla rata futura. Su un mutuo ventennale, la differenza può tradursi in un risparmio di diverse decine di euro al mese, un vantaggio non trascurabile per chi ha margini di reddito o prevede di estinguere il finanziamento in anticipo.
Il tasso fisso, dal canto suo, risente dell'andamento dell'IRS a 10 anni, salito a 2,90% a dicembre. Un valore che si riflette sulle offerte bancarie, posizionando i mutui a rata costante su livelli intorno al 3,3-3,5%. Non siamo ai minimi storici, ma chi sceglie questa formula può comunque bloccare condizioni accettabili, mettendosi al riparo da eventuali turbolenze future.
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Il clima di fiducia nel mercato immobiliare trova conferma nei volumi. Secondo il rapporto ABI, a dicembre 2025 l'ammontare dei prestiti a famiglie e imprese è cresciuto del 2,3% su base annua, in accelerazione rispetto al +2,1% di novembre. Si tratta del dodicesimo mese consecutivo di incremento.
I finanziamenti alle famiglie hanno registrato una crescita del 2,3%, mentre quelli alle imprese sono saliti dell'1,8%, con sei mesi consecutivi di segno positivo. Le banche, dopo la prudenza degli anni scorsi, mostrano maggiore disponibilità a erogare credito.
La Banca Centrale Europea mantiene il tasso sui depositi al 2,00% e quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,15%, dopo gli otto tagli effettuati tra giugno 2024 e giugno 2025. La pausa nelle riduzioni, iniziata lo scorso luglio, ha stabilizzato il mercato su livelli che, pur non essendo i più bassi raggiunti nel corso dell'anno, restano vantaggiosi nel confronto storico.
Il tasso medio sul totale dei prestiti in essere (comprensivo di mutui sottoscritti negli anni passati) è rimasto invariato al 3,97%.
Il quadro complessivo suggerisce che la finestra di opportunità non si è chiusa, ma potrebbe restringersi. Chi sta pensando all'acquisto della prima casa ha di fronte due possibilità: il mutuo a tasso variabile, oggi più conveniente e adatto a chi può tollerare oscillazioni della rata, oppure il mutuo a tasso fisso, per chi preferisce la certezza di un importo costante nel tempo.
In entrambi i casi, le condizioni attuali restano accessibili e per chi ha acceso un finanziamento a condizioni meno favorevoli, potrebbe essere il momento di valutare una surroga del mutuo verso istituti che oggi propongono offerte più competitive.
| Banca | Tasso | Rata | Taeg |
|---|---|---|---|
| Banco BPM | 2,95% | € 418,91 | 3,21% |
| Crédit Agricole Italia | 2,99% | € 421,06 | 3,24% |
| Banco di Sardegna | 3,05% | € 424,31 | 3,25% |
| BPER Banca | 3,05% | € 424,31 | 3,29% |
| Banco di Desio e della Brianza | 3,20% | € 432,47 | 3,37% |
| Credem | 3,18% | € 431,37 | 3,46% |
| Intesa Sanpaolo | 3,33% | € 439,61 | 3,53% |
| Banca Sella | 3,50% | € 449,04 | 3,70% |
| Webank | 3,65% | € 457,46 | 3,77% |
| Banca Monte dei Paschi di Siena | 3,55% | € 451,84 | 3,82% |
Nel 2024, l'ANIA ha riportato una crescita del 7,9% nella raccolta premi dei rami danni, con un incremento significativo anche nei rami vita (+19,9%). Questo trend positivo riflette una maggiore consapevolezza dei consumatori riguardo all'importanza delle assicurazioni per la protezione dei beni immobili. Negli ultimi anni, inoltre, si è osservata una crescente digitalizzazione nel settore.
A settembre 2026 il mutuo seconda casa continua a essere una soluzione di interesse per gli italiani, con le richieste che nel terzo trimestre contano per il 9,9% del totale. Per ottenere le condizioni più vantaggiose è fondamentale confrontare le offerte degli istituti di credito.
A partire dal 3 agosto scorso, la carta d'identità cartacea non è più formalmente valida per chi ha intenzione di chiedere un mutuo. Le banche, infatti, hanno aggiornato le regole per verificare l'identità dei clienti, adeguandosi al Decreto-Legge 26 giugno 2026, n. 108, che ha precisato la nuova procedura da seguire. Vediamo da vicino i dettagli della norma.
