Frazionamento immobiliare: fenomeno in forte ascesa nelle grandi città

Il frazionamento immobiliare sta acquisendo sempre più rilevanza nel mercato immobiliare italiano, in particolare nelle grandi città. Il Gruppo Tecnocasa segnala, infatti, una crescente attività di frazionamento, soprattutto per immobili di ampie dimensioni, spesso oltre i 100 metri quadrati. Queste proprietà, posizionate in aree con una domanda più orientata verso tagli più piccoli, non trovano facilmente riscontro sul mercato.

Dall’analisi emerge che le operazioni di frazionamento vengono frequentemente realizzate in prossimità di quartieri universitari. Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, spiega come gli immobili molto ampi vengano infatti convertiti in bilocali o trilocali per affitti a stanze. Questa strategia risponde alla domanda di studenti, permettendo di ottenere rendimenti elevati; un bilocale può generare un ritorno annuo lordo intorno al 5,8%, cifra che può aumentare se affittato a posto letto.

Frazionamento immobiliare: il ruolo di investitori e imprese di costruzione

Oltre agli investitori privati, anche le imprese di costruzione si stanno orientando verso operazioni di frazionamento. Queste aziende mirano a rivendere gli immobili frazionati, rispondendo alla vivace domanda di nuove costruzioni.

È interessante notare come, mediamente, nelle grandi metropoli una soluzione nuova costi il 31,5% in più rispetto a una tipologia usata, rendendo il recupero dell'esistente una strada frequentemente praticata.

Quali sono le città più interessate dal frazionamento immobiliare?

Roma è una delle città maggiormente interessate dal fenomeno del frazionamento, ma anche Firenze, Napoli e Verona stanno vivendo situazioni simili. A Milano, tuttavia, si registra un rallentamento a causa dei costi elevati degli immobili, che rendono gli investitori più cauti, considerando anche i costi di ristrutturazione necessaria.

Frazionamento immobiliare e affitti brevi: un trend diffuso

Un'altra tendenza è l'uso degli immobili ristrutturati per affitti brevi, come B&B o affitti turistici. Tuttavia, la maggior parte delle operazioni di frazionamento è destinata alla vendita.

Gli investitori spesso acquistano immobili frazionati per destinarli a "short rent", anche se questa pratica sta registrando un rallentamento a favore di affitti transitori e per studenti.

Quali elementi spingono il frazionamento immobiliare?

Un aspetto importante che spinge il frazionamento immobiliare è il cambiamento delle esigenze abitative. Nelle città con una struttura demografica caratterizzata da famiglie monocomponenti o più piccole, le case di grandi dimensioni vengono frazionate per rispondere a nuove necessità. Questo fenomeno è destinato a crescere, considerando le prospettive demografiche che indicano una riduzione del numero dei componenti dei nuclei familiari e un invecchiamento della popolazione.

Inoltre, negli ultimi anni molte aree centrali delle grandi città hanno visto un cambiamento di destinazione d'uso di uffici obsoleti in residenziale. Questo cambio è stato accelerato dallo smart working e dalla ricerca di spazi più moderni ed efficienti. In questo contesto, il frazionamento emerge come una strategia efficace per riqualificare immobili e rispondere a una domanda crescente di spazi abitativi.

Con il frazionamento immobiliare si riducono i tempi di vendita

Il frazionamento immobiliare non solo risponde a nuove esigenze abitative, ma riduce anche i tempi di vendita. Mentre il tempo medio di vendita di un immobile è di circa 107 giorni, per tagli più piccoli come monolocali e bilocali, il tempo si riduce a circa 85 giorni. Questa rapidità è dovuta alla crescente domanda di abitazioni più piccole.

Frazionamento immobiliare e mutui

Il fenomeno del frazionamento immobiliare ha implicazioni anche per il mercato dei mutui casa. Gli investitori che acquistano immobili frazionati cercano finanziamenti per sostenere queste operazioni. Con una domanda sempre più orientata verso immobili più piccoli e accessibili, i mutui rappresentano oggi un elemento importante per facilitare l'accesso al mercato immobiliare.

La domanda mantiene infatti una tendenza positiva: per le famiglie italiane la richiesta di un mutuo per l'acquisto della prima casa è ancora oggi il progetto a lungo termine più significativo nella propria vita. Negli ultimi tempi la domanda è stata favorita da condizioni di offerta vantaggiose, in particolare grazie ai tassi di riferimento favorevoli stabiliti dalla BCE.