Il mercato degli affitti in Italia: trend, prezzi e implicazioni per i mutui

Nel secondo semestre del 2025 il mercato della locazione ha mostrato un'evoluzione interessante, con i canoni di affitto che hanno registrato un aumento moderato. A rivelarlo è l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, secondo cui i monolocali hanno visto una crescita del 2,2%, i bilocali del 2,3% e i trilocali del 2,2%. I dati indicano un rallentamento rispetto ai tassi di crescita più sostenuti degli anni precedenti, ma la domanda di immobili in affitto rimane alta.

La domanda di affitti è alimentata da diverse categorie di inquilini, tra cui coloro che faticano ad accedere al credito, chi preferisce non acquistare e gli studenti universitari, in particolare quelli provenienti dall'estero, attratti dalla qualità dell'offerta formativa italiana.

Tuttavia, l'offerta di immobili in affitto continua a essere insufficiente, a causa della riluttanza dei proprietari a mettere in affitto le loro proprietà, temendo possibili morosità.

Nonostante un certo ridimensionamento del fenomeno degli short rent nelle grandi città, in località con flussi turistici sostenuti questa pratica rimane diffusa, contribuendo a una contrazione delle abitazioni disponibili per la locazione residenziale.

Nelle principali città italiane si osservano tendenze diverse. A Milano i canoni di locazione hanno raggiunto livelli molto elevati, con un monolocale che costa in media 840 euro, un bilocale 1.130 euro e un trilocale 1.525 euro. Prezzi difficilmente sostenibili per molti inquilini.

Genova e Palermo hanno registrato i maggiori aumenti: a Genova, i monolocali hanno visto un incremento del 6,6%, mentre a Palermo l'aumento è stato sorprendente, con un incremento dell'8,7% per i monolocali e del 4,9% per i bilocali.

Anche in altre città come Napoli e Roma i canoni sono aumentati, rispettivamente del 2,4% e del 2,0% per i monolocali. Fa eccezione il mercato immobiliare di Bologna, dove si è registrato un calo dei prezzi, insieme a Verona.

Nel secondo semestre del 2025, secondo l’analisi di Tecnocasa, il 59,3% dei contratti di locazione è stato stipulato per scelta abitativa, in leggera diminuzione rispetto al 60,2% dell’anno precedente.

Cresce invece la quota di contratti destinati agli studenti universitari, che raggiunge il 14,1%, un incremento significativo rispetto all’11,1% dell’anno passato. Una tendenza che potrebbe essere correlata all'aumento di studenti internazionali in cerca di alloggio.

Inoltre, i contratti a canone libero rappresentano ora il 39,5% del totale, mentre i contratti transitori si attestano al 33,4%. I tempi di locazione nelle grandi città hanno mostrato un incremento, passando a 34 giorni, rispetto ai 31 giorni registrati l’anno precedente. L’aumento nei tempi di affitto suggerisce una maggiore competizione tra i locatori, che devono adattarsi a una domanda in crescita.

I dati sul mercato degli affitti hanno anche delle ricadute significative sul settore dei mutui casa. La difficoltà di accesso al credito per molti potenziali acquirenti ha spinto infatti un numero crescente di persone verso la locazione, rendendo il mercato degli affitti particolarmente competitivo.

In un contesto di prezzi di locazione elevati e di una domanda in continua evoluzione, è fondamentale, però, per i potenziali acquirenti considerare le loro opzioni, valutando attentamente se affittare o acquistare. Un mutuo a tasso fisso permette, ad esempio, di bloccare il costo abitativo.

Nel 2025, l'importo complessivo dei mutui casa è cresciuto fino a toccare quota 47 miliardi di euro, con un tasso medio iniziale attorno al 3,35%. In molti casi, questo livello di costo ha riportato la rata del mutuo su valori molto vicini – e talvolta persino più bassi – rispetto ai canoni richiesti per affitti nelle zone urbane più costose.