Importi più alti, rate più lunghe: come cambia il mercato dei mutui

Per quasi un decennio, le famiglie italiane hanno chiesto alle banche importi pressoché identici per acquistare la propria abitazione: tra il 2015 e il 2021 l'importo medio dei mutui casa erogati sul territorio nazionale è rimasto in una forbice compresa tra 111.000 e 115.000 euro.

Dal 2022, però, la tendenza è cambiata e, secondo l'analisi di Kìron Partner SpA, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa, nel 2025 l'importo medio finanziato alle famiglie italiane ha raggiunto i 127.998 euro, in crescita del 2,6% rispetto all'anno precedente.

L'indagine, condotta su un campione di 183.971 operazioni concluse dalla rete Kìron tra il 2015 e il 2025, offre la fotografia di un mercato che si muove ormai su soglie più alte.

Valore delle case: il peso crescente delle fasce medio-alte

A spingere verso l'alto il valore medio non è un singolo fattore, ma una convergenza di dinamiche legate al mercato immobiliare e alla composizione della domanda di credito. Il dato più eloquente riguarda la redistribuzione delle fasce di finanziamento: i mutui di importo compreso tra 150.000 e 250.000 euro sono passati dal 14% al 17,5% del totale delle erogazioni. Una crescita di tre punti e mezzo percentuali che rispecchia direttamente l'aumento dei prezzi delle abitazioni, soprattutto nelle aree urbane a più alta densità di domanda.

Non si tratta, dunque, di famiglie che decidono autonomamente di indebitarsi di più, quanto piuttosto di acquirenti che si trovano a dover finanziare immobili dal valore crescente. Il mercato residenziale italiano ha registrato nel 2025 un incremento medio dei prezzi di circa il 4%, secondo le rilevazioni di settore e questa dinamica si è trasferita inevitabilmente sull'entità dei finanziamenti richiesti.

Durate più lunghe per contenere la rata del mutuo

Una conseguenza diretta dell'aumento degli importi è l'allungamento dei piani di ammortamento del mutuo. Nel 2025 la durata media dei mutui si è attestata a 26,8 anni, in lieve crescita rispetto ai 26,7 del 2024.

Un dato che può sembrare marginale, ma che si inserisce in una tendenza consolidata: i mutui con scadenza compresa tra i 26 e i 30 anni rappresentano ormai oltre l'80% delle erogazioni totali, come confermano anche le rilevazioni della stessa rete Kìron.

Per le famiglie, spostare il rimborso su tempi più lunghi resta la leva principale per mantenere sostenibile la rata mensile a fronte di capitali più consistenti.

L'effetto della classe energetica sul valore dell'immobile

Un ulteriore elemento che contribuisce a ridefinire il profilo del mutuatario italiano è legato all'efficienza energetica degli immobili. Le abitazioni in classe A possono raggiungere valori fino al 50% superiori rispetto a quelle meno performanti e questa differenza si riflette in modo diretto sull'entità del finanziamento necessario.

Il crescente orientamento verso immobili più efficienti, favorito anche dall'ampliamento dei criteri europei per l'accesso ai mutui green, che oggi includono anche le classi C e D, ha contribuito a innalzare l'importo medio, introducendo nel mercato una nuova categoria di acquirenti disposti a investire di più in cambio di costi energetici più bassi e condizioni di finanziamento agevolate.

Il nodo dei tassi: l'Italia resta sopra la media europea

L'aumento degli importi si inserisce però in un contesto di tassi meno favorevole rispetto al panorama continentale. Secondo uno studio della FABI (Federazione Autonoma Bancari Italiani) pubblicato a marzo 2026, a inizio anno il tasso medio sui mutui nel Paese si attestava al 3,55%, un valore superiore alla media dell'Eurozona (3,23%) e distante dalle condizioni praticate in Spagna (2,49%) e in Francia (3,06%).

Un differenziale che pesa in modo significativo sui bilanci familiari: su un finanziamento ventennale da 200.000 euro, la differenza rispetto a una famiglia spagnola nelle stesse condizioni può tradursi in diverse migliaia di euro di costo aggiuntivo lungo l'intera vita del mutuo.

Le cause di questo divario sono in parte strutturali (percezione del rischio più elevata da parte degli istituti di credito, minore competizione bancaria in alcune aree del Paese) e in parte congiunturali, legate alla risalita dei tassi sui mutui immobiliari osservata negli ultimi mesi del 2025, dopo la fase di discesa avviata nel 2024.

Prima casa e tasso fisso ancora le scelte preferite delle famiglie

In questo scenario, le scelte dei mutuatari restano orientate alla prudenza. Nel primo trimestre del 2026, secondo l'Osservatorio Mutui di Segugio.it, l'acquisto della prima casa ha rappresentato il 71,8% delle richieste totali, confermandosi la motivazione principale per accendere un finanziamento.

Il mutuo a tasso fisso continua a dominare le preferenze, con il 91% delle richieste: una quota che testimonia come, anche in presenza di un variabile numericamente più conveniente, le famiglie italiane privilegino la certezza della rata, in un contesto internazionale ancora segnato dall'incertezza geopolitica e dalle tensioni inflazionistiche.

Chi si affaccia oggi sul mercato affronta un impegno finanziario mediamente più elevato rispetto anche solo a tre anni fa, mitigato in parte dalla possibilità di diluire nel tempo il rimborso, ma appesantito da un costo del denaro che, rispetto al resto d'Europa, continua a penalizzare il mutuatario italiano.

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