Mercato dei mutui: crescono i nuovi finanziamenti, scendono le surroghe

Il quadro emerso dal secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026, realizzato da Nomisma, descrive una situazione in cui il credito ipotecario rimane l'asse portante dell'intero comparto residenziale.

All'interno di un contesto macroeconomico complesso, caratterizzato da persistenti tensioni geopolitiche globali, rischi concreti di nuovi rincari energetici e delle materie prime, oltre al riemergere di pressioni inflazionistiche, la tenuta del settore immobiliare è garantita proprio dalla trasformazione interna del mercato dei mutui casa.

Nel corso del primo trimestre del 2026, i mutui complessivi erogati alle famiglie hanno fatto registrare una lieve diminuzione, pari al 2,1%. Questo dato nasconde in realtà una profonda redistribuzione delle forze in campo.

La flessione complessiva è infatti da ricondurre in modo quasi esclusivo al crollo delle surroghe del mutuo e delle sostituzioni del mutuo, che hanno subito una contrazione verticale del 58,7%. La componente di mercato legata alla rinegoziazione del debito esistente si è dunque ridotta, svuotando un bacino che negli anni scorsi aveva sostenuto i volumi complessivi delle banche.

Al contrario, la vera spinta arriva dai mutui destinati ai nuovi acquisti, cresciuti del 6,6% nello stesso periodo. Questo incremento dimostra come le famiglie italiane stiano tornando a pianificare l'acquisto della casa affidandosi agli istituti di credito.

“Nel primo semestre del 2026 il mercato immobiliare si è mosso all’interno di un contesto macroeconomico complesso", spiegano gli autori dello studio. Per poi ricordare che, nonostante i venti contrari "il settore ha proseguito la fase di crescita moderata avviata nel secondo semestre 2024, una dinamica che, prevedibilmente, continuerà a caratterizzare anche la seconda metà dell’anno in corso. Il clima di cautela da parte delle famiglie, che riflette le tensioni e l’incertezza del contesto generale, al momento non ha compromesso la domanda abitativa, che continua a mostrare una buona tenuta e si conferma un elemento di stabilizzazione del mercato, con le intenzioni di acquisto che passano, dal 2,5% all’8,5% nei primi semestri del 2025 e 2026”, si legge ancora nello studio.

L'incremento dei finanziamenti finalizzati all'acquisto ha un impatto diretto sui volumi transattivi: la componente del mercato immobiliare finanziata attraverso il ricorso al credito ha registrato un incremento dell'8,1%, superiore a quello dell'intero mercato.

Questo conferma che il ritorno della domanda è trainato prevalentemente dai nuovi finanziamenti piuttosto che dalla rinegoziazione del debito preesistente. Nel primo trimestre del 2026, la quota degli acquisti assistiti da mutuo effettuati da persone fisiche è ulteriormente cresciuta, assestandosi al 47,8% del totale complessivo delle transazioni. Quasi una casa su due in Italia si compra grazie a un mutuo.

Nonostante le difficoltà del quadro macroeconomico generale, gli indici di rischiosità legati ai mutui immobiliari continuano a mostrare netti miglioramenti. Il tasso di default dei finanziamenti immobiliari concessi è sceso allo 0,45% nel primo trimestre del 2026, una quota estremamente contenuta che testimonia la sostenibilità dei piani di ammortamento sottoscritti dalle famiglie e la corretta politica di valutazione del merito creditizio attuata dagli istituti.

Anche le sofferenze collegate ai mutui residenziali hanno registrato un'ulteriore diminuzione, allontanando il timore di insolvenze. La capacità di rimborso degli italiani si dimostra solida, supportata da una selezione rigorosa all'ingresso.

Il Rapporto analizza nel dettaglio le performance dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Nel primo trimestre dell'anno le compravendite registrano una crescita tendenziale del 4,4% secondo l'Agenzia delle Entrate, con un andamento omogeneo tra i capoluoghi e i comuni della provincia. La domanda si distribuisce in modo diffuso sul territorio, sostenuta dall'acquisto della prima casa, che rappresenta quasi i tre quarti delle transazioni totali.

In questo quadro stabile spicca l'eccezione di Milano. Il capoluogo lombardo manifesta segnali di rallentamento. Nel primo semestre del 2026 si è registrato un peggioramento del sentiment degli operatori, che si traduce in aspettative meno favorevoli sia in merito ai volumi, sia ai prezzi.

Si tratta di un fenomeno che potrebbe anticipare dinamiche destinate a interessare altri grandi contesti urbani, esposti alla crescente distanza tra la capacità di spesa delle famiglie e i valori immobiliari. A Milano i canoni ordinari toccano i 1.200 euro, contro i 530 o 590 euro dei mercati intermedi.