BCE ferma sui tassi, mutui a un bivio: sicurezza o convenienza?

Nella prima riunione dell'anno della BCE, come previsto, è stato deciso di mantenere inalterati i tassi di interesse, confermando il tasso sui depositi al 2%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,15% e quello sui prestiti marginali al 2,40%.

Una scelta prudente, coerente con l'approccio "guidato dai dati" ribadito dall'Eurotower, che prende atto di un'inflazione ormai in linea con l'obiettivo del 2%, ma che deve fare i conti con un contesto geopolitico e commerciale incerto.

La decisione arriva a pochi giorni dalla mossa analoga della Federal Reserve americana, che ha resistito alle pressioni dell'amministrazione Trump optando per la stabilità. Due banche centrali, due continenti, una sola parola d'ordine: attendere.

Ma per chi sta valutando di accendere un mutuo casa, questa pausa si traduce in un interrogativo concreto: meglio la sicurezza di un tasso fisso in rialzo o il risparmio immediato di un variabile ai minimi degli ultimi anni?

Il variabile torna protagonista, ma ancora in pochi lo scelgono

I numeri dell'Osservatorio Mutui di Segugio.it fotografano una situazione insolita. A gennaio 2026, il TAN medio dei mutui a tasso variabile si attesta al 2,65%, mentre quello dei mutui a tasso fisso ha raggiunto il 3,43%. Una forbice di quasi 80 punti base a favore del variabile, la più ampia da diverso tempo a questa parte.

Tradotto in rate mensili, su un mutuo ventennale da 180.000 euro la differenza è tangibile: chi sceglie il variabile paga in media 967 euro al mese, chi opta per il fisso 1.037 euro. Settanta euro di differenza che, moltiplicati per venti anni di finanziamento, si trasformano in un risparmio complessivo di circa 16.900 euro. Una cifra tutt'altro che trascurabile.

Eppure, il 90,5% delle richieste continua a essere orientato verso il tasso fisso. Il variabile si ferma al 6,1% del totale, un valore in crescita rispetto ai trimestri precedenti e che rappresenta il livello più alto dal 2023, ma ancora lontano dalle quote che aveva prima dell'impennata inflazionistica degli anni passati.

Tasso fisso: in aumento di 60 punti base in un anno

La preferenza per il tasso fisso si spiega con la ricerca di certezza in un mondo percepito come instabile. Ma questa sicurezza mostra un costo crescente. Rispetto a dodici mesi fa, quando il TAN medio del fisso era al 2,83%, oggi chi sceglie questa formula paga un tasso superiore di 60 punti base.

Su un mutuo ventennale da 180.000 euro, questo si traduce in una rata più alta di 54 euro al mese e in una spesa complessiva maggiore di oltre 13.000 euro sull'intera durata del finanziamento.

L'aumento dei tassi fissi non dipende dalla BCE, ma dai mercati. Gli indici IRS, che fungono da riferimento per questa tipologia di finanziamento, hanno risentito delle tensioni geopolitiche e dell'incertezza commerciale, spingendone verso l'alto il costo.

Variabile: risparmio immediato, futuro incerto

Chi sceglie il tasso variabile parte da una posizione di vantaggio economico, ma si espone al rischio di futuri rialzi dei tassi. Il tasso indicizzato all'Euribor riflette direttamente le decisioni della BCE: se Francoforte dovesse riprendere a tagliare, la rata scenderebbe ulteriormente; se invece optasse per un ciclo di rialzi, la rata aumenterebbe.

Guardando alle proiezioni di mercato, le curve forward dell'Euribor suggeriscono che il variabile potrebbe mantenersi più conveniente del fisso per almeno tre anni. Un orizzonte temporale significativo, che potrebbe tradursi in un risparmio cumulato importante.

E per chi in futuro volesse passare alla sicurezza della rata costante, resta sempre aperta la strada della surroga del mutuo: un'operazione gratuita che consente di trasferire il mutuo verso un'altra banca cambiandone le condizioni, senza costi aggiuntivi.

Tassi di interesse: uno sguardo al passato recente

Confrontare i tassi attuali con quelli degli anni recenti aiuta a mettere in prospettiva la situazione. Nel 2023, anno in cui il mercato ha vissuto il picco della stretta monetaria, il TAN medio del fisso era al 3,69% e quello del variabile al 3,85%.

Rispetto ad allora, oggi chi sceglie il fisso paga una rata inferiore di 13 euro su un mutuo ventennale da 100.000 euro, mentre chi opta per il variabile risparmia ben 61 euro al mese.

Il 2024 ha segnato l'inizio della svolta: la BCE ha avviato il ciclo di tagli a giugno, facendo scendere il fisso al 2,99% in media annuale, mentre il variabile toccava livelli record al 4,67%.

Nel 2025 il tasso indicizzato all'Euribor è calato di quasi 2 punti percentuali, scendendo al 2,70% in media annuale e tornando sotto il fisso, che si è stabilizzato al 3,06%.

Mutui: importi in crescita e durate più lunghe

Il mercato immobiliare italiano mostra segnali di vitalità. A gennaio 2026, l'importo medio richiesto dai mutuatari ha toccato il massimo storico: 151.400 euro. Anche la durata media dei finanziamenti ha raggiunto un nuovo record, attestandosi a 24 anni e 10 mesi, il valore più alto dal 2015.

Due indicatori che testimoniano una rinnovata fiducia nel mattone, sostenuta dalla disponibilità delle banche a finanziare operazioni sempre più lunghe e consistenti.

Il valore medio degli immobili nella Penisola si attesta a 234.200 euro, avvicinandosi al picco storico del 2019. Gli edifici di recente costruzione restano i più costosi, con una media di 3.250 euro al metro quadro per quelli costruiti negli ultimi dieci anni. Milano si conferma la città più cara, con 3.470 euro al metro quadro, seguita da Roma a 2.287 euro.