Mercato immobiliare 2026: compravendite in crescita e mutui in ripresa

I dati dell'Agenzia delle Entrate sul primo trimestre del 2026 restituiscono l'immagine di un mercato immobiliare in salute, sostenuto da una domanda solida e da un contesto macroeconomico favorevole.

Quasi 180.000 abitazioni compravendute in tre mesi, mutui casa in ripresa e prezzi in crescita, ma c'è anche un rovescio della medaglia: il costo del finanziamento sale per il quinto trimestre consecutivo e questo cambia le condizioni per chi vuole comprare casa ricorrendo al credito.

Nei primi tre mesi dell'anno, le abitazioni compravendute a livello nazionale hanno fatto registrare una crescita del 4,4% rispetto allo stesso periodo del 2025. Un risultato omogeneo sul territorio, con il Nord Ovest e il Sud che crescono entrambi del 5,1%, seguiti dalle Isole al 4,8% e dal Centro al 4,6%. Il Nord Est avanza più lentamente, con un +2,2%, ma resta in terreno positivo.

A crescere non è solo il numero di transazioni, ma anche la superficie media degli immobili scambiati: i metri quadri totali compravenduti hanno superato i 19 milioni, con un incremento del 4,9%.

Una tendenza che suggerisce come gli acquirenti stiano scegliendo abitazioni leggermente più grandi, probabilmente in risposta ai nuovi stili di vita e alla maggiore disponibilità delle banche a finanziare operazioni più consistenti.

Riguardo al contesto macroeconomico, il Pil italiano cresce dello 0,8% su base tendenziale, la disoccupazione è scesa al 5,1% e l'indice di fiducia dei consumatori ha recuperato terreno a maggio, attestandosi a 93,4. Sono i presupposti che alimentano la propensione all'acquisto, soprattutto tra chi valuta la casa come bene rifugio in un periodo ancora incerto per i mercati finanziari.

Nelle otto principali città italiane le compravendite hanno raggiunto quota 27.387, con una crescita del 6,1% che supera la media nazionale. Il mercato urbano torna ad essere più vivace del resto del Paese, dopo due anni in cui la tendenza era stata inversa.

Torino guida la classifica con 3.913 abitazioni compravendute e una crescita del 9,2%, seguita da Genova con +8,7% e Milano con +7,1% e quasi 5.900 transazioni. Più indietro Palermo (+6,6%), Napoli (+5,3%) e Roma (+5,1%), che resta però la prima piazza italiana per volumi assoluti con 8.961 compravendite.

Bologna cresce del 3,4%, mentre Firenze è l'unica città in flessione, con un -2,9% che riflette la combinazione di prezzi elevati e di una pressione sugli affitti brevi che, secondo le agenzie del Centro e del Sud, drena ancora una quota rilevante di appartamenti dal mercato residenziale.

Roma e Milano presentano profili molto diversi. Nella capitale l'85,7% degli acquisti beneficia dell'agevolazione prima casa e il 61,8% è finanziato con mutuo. A Milano, invece, la quota di nuove costruzioni sul totale delle transazioni sale all'11,6%, dato più alto tra tutte le grandi città, a conferma di un mercato più orientato all'investimento e alla qualità costruttiva.

Il rialzo delle compravendite avviene in un contesto di prezzi in crescita. L'indice Istat riferito al quarto trimestre 2025 segnala un +4,1% su base annua, in accelerazione rispetto al +3,7% del trimestre precedente.

A trainare è il segmento dell'usato, che cresce del 5,2% e rappresenta oltre il 90% delle transazioni complessive. Le abitazioni nuove mostrano invece un calo tendenziale dell'1,2%, ma il dato risente della volatilità legata a un campione numericamente più ridotto.

Sul fronte del nuovo c'è ancora un segnale incoraggiante: nel primo trimestre del 2026 le nuove costruzioni scambiate sono state 10.835, con un incremento del 14,6% rispetto a un anno prima.

La quota di nuovo sul totale delle compravendite sale al 6%, mezzo punto percentuale in più rispetto al 2025. Si tratta del primo vero segnale di ripresa per questo segmento dopo due anni di rallentamento causato dall'aumento dei costi di costruzione e dalla progressiva riduzione degli incentivi edilizi.

Il dato più rilevante delle Statistiche trimestrali Omi dell'Agenzia delle Entrate riguarda i finanziamenti per la casa. Gli acquisti assistiti da mutuo ipotecario sono tornati a crescere, passando dal 45,8% al 47,8% del totale, con 81.245 operazioni e un capitale complessivamente erogato vicino agli 11,5 miliardi di euro, l'11% in più rispetto al 2025. La domanda di credito immobiliare è dunque tornata a espandersi dopo la frenata di fine anno scorso.

Il tasso medio applicato sulla prima rata dei nuovi mutui ha raggiunto il 3,62%, in crescita per il quinto trimestre consecutivo rispetto al 3,22% registrato nei primi tre mesi del 2025. Un aumento che si inserisce nel quadro di una BCE che ha alzato i tassi, mettendo in atto un atteggiamento meno accomodante che, nel breve periodo, riduce le probabilità di un alleggerimento significativo del costo del credito.

Per chi compra casa oggi, questo significa rate più alte a parità di importo finanziato, una variabile che pesa soprattutto sulle fasce di reddito medio, già messe alla prova dall'aumento dei prezzi degli immobili.

Una soluzione per risparmiare è confrontare le migliori offerte di mutuo e scegliere quella più giusta per i propri piani ed esigenze di spesa.