Mutui, FIMAA fotografa il mercato: compravendite stabili e prezzi su del 4%

I mutui casa sono cruciali per il mercato immobiliare residenziale, ponendosi al tempo stesso come fattore facilitatore e potenziale ostacolo all'acquisto della casa. I dati emersi dall'indagine FIMAA Italia-Confcommercio relativa al secondo quadrimestre del 2026 descrivono uno scenario in cui, a fronte di un numero di compravendite complessivamente stabile e di prezzi in lieve crescita (+4%), il credito ipotecario gioca un ruolo di supporto, ma incontra ancora degli ostacoli.

Nelle compravendite immobiliari, il finanziamento bancario non rappresenta attualmente il motore primario del mercato. Secondo le rilevazioni della Federazione Italiana Mediatori Agenti Affari, la spinta principale all'acquisto è legata all'immobile come bene rifugio per i risparmi (indicata dal 47% degli operatori).

In questo contesto, l'andamento dei mutui si attesta su livelli più contenuti, citato dall'11% degli esperti come fattore trainante. Sebbene questo dato indichi che una parte rilevante delle compravendite avvenga con capitale proprio o formule alternative, il credito rimane decisivo per la sostenibilità generale del sistema e per il ricambio generazionale degli acquirenti.

Il comparto del credito mostra elementi di criticità che rallentano le transazioni. Quasi il 20% degli operatori intervistati vede nella rigidità degli istituti di credito per l'erogazione dei mutui uno dei principali ostacoli al completamento delle compravendite.

I criteri severi adottati dalle banche nella valutazione del merito creditizio, combinati con la forbice esistente tra i prezzi degli immobili e i redditi da lavoro delle famiglie, creano in sostanza una barriera all'ingresso per molti potenziali acquirenti.

A ciò si aggiunge il tema legato al patrimonio esistente: gli immobili non efficienti dal punto di vista energetico subiscono un deprezzamento (segnalato dal 24% del campione), risultando spesso più difficili sia da finanziare che da ristrutturare.

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I tassi d’interesse dei mutui e l’aumento del valore delle abitazioni incidono sulle possibilità di acquisto delle famiglie, anche in un contesto caratterizzato da un potere d’acquisto in calo. Questi fattori portano una parte della domanda a orientarsi verso il mercato degli affitti, considerato un’alternativa all’acquisto della casa.

Secondo l’indagine FIMAA, circa il 71% degli agenti segnala un ulteriore aumento della domanda di locazione legato alle condizioni di accesso alla proprietà. Nel 2026, le stime indicano una crescita dell’1% dei contratti di locazione e un aumento dei canoni medi superiore al 4%, mentre l’offerta risulta in contrazione per quasi la metà degli operatori (49%).

Per la restante parte del 2026, secondo FIMAA, le attese indicano un graduale riequilibrio tra domanda e offerta. Nonostante le criticità nell'erogazione dei mutui, le aspettative per l'ultima parte dell'anno sono comunque positive, con una stabilità dei volumi scambiati e valori immobiliari destinati a crescere in modo più accentuato rispetto al numero delle transazioni.

Il futuro del settore, spiega l'indagine, dipenderà in gran parte dalla capacità del sistema bancario di allentare le restrizioni creditizie e dall'adeguamento dell'offerta immobiliare agli standard qualitativi ed energetici richiesti dal mercato.