Affitti universitari elevati: cosa valutare per investire con un mutuo?

Oltre 1.000 euro al mese per un monolocale a Milano e Roma, più di 2.000 euro per un trilocale nel capoluogo lombardo.

Gli affitti universitari rallentano rispetto al 2025, ma i canoni restano impegnativi per le famiglie e mantengono l’attenzione degli investitori sul segmento degli studenti fuori sede.

Il calo, inoltre, non riguarda tutte le abitazioni: a Milano i monolocali continuano a rincarare, mentre a Roma i bilocali registrano un lieve aumento.

I dati arrivano dall’analisi di Maiora Solutions e riguardano i prezzi richiesti negli annunci, che possono differire da quelli concordati alla firma del contratto.

Sotto la Madonnina il canone medio di un monolocale raggiunge 1.031 euro mensili, in crescita del 3% rispetto al 2025. Per questa tipologia, la pressione sui prezzi prosegue quindi anche in una fase di rallentamento del mercato.

La situazione cambia per gli appartamenti più grandi. Secondo Maiora Solutions, bilocali e trilocali registrano entrambi una riduzione del 6%: i primi si attestano a 1.435 euro mensili, i secondi a 2.139 euro. La flessione ridimensiona gli importi richiesti rispetto al 2025, ma lascia i canoni su livelli elevati.

Per chi valuta un investimento, le differenze tra le tipologie contano: un’abitazione più grande richiede generalmente un capitale iniziale maggiore e può essere destinata alla condivisione, con esigenze di gestione diverse rispetto a un monolocale.

Nella capitale un monolocale viene proposto mediamente a 1.096 euro al mese: 65 euro in più rispetto a Milano, nonostante una diminuzione del 2% sul 2025. Per i bilocali i due mercati sono invece quasi allineati. A Roma il canone medio è di 1.429 euro, appena 6 euro sotto quello milanese, con un incremento dello 0,3%.

Più ampia la distanza per i trilocali: nella capitale servono 1.858 euro mensili, in calo del 2%. Rispetto ai 2.139 euro di Milano, la differenza è di 281 euro al mese. Anche tra città con prezzi complessivamente alti, dunque, il confronto cambia a seconda della dimensione dell’abitazione.

Napoli presenta i valori più contenuti tra le tre città esaminate e una flessione estesa a tutte le categorie. I monolocali scendono del 4%, a 654 euro mensili; i bilocali del 3%, a 851 euro; i trilocali del 7%, a 1.097 euro.

“La pressione resta elevata nei principali poli universitari e nelle aree meglio collegate, mentre la riduzione dei canoni medi sembra riflettere soprattutto una maggiore selettività della domanda e una più marcata differenziazione tra zone e tipologie immobiliari”, osserva nella sua analisi Laura Pelucchi, partner di La Scala Società tra Avvocati.

Per un proprietario, collegamenti, vicinanza agli atenei, arredi e stato manutentivo possono incidere sulla capacità di trovare inquilini e sulla continuità delle entrate.

Il livello degli affitti può rendere interessante l’acquisto di una casa da destinare agli studenti, anche finanziando parte dell’operazione con un mutuo casa. La frenata rilevata per diverse tipologie suggerisce però di non costruire il piano economico sull’aspettativa di continui aumenti dei canoni.

Il primo confronto è tra l’affitto annuo atteso e il costo dell’immobile. Per arrivare al rendimento netto occorre poi considerare imposte, manutenzione, spese a carico del proprietario ed eventuali periodi senza inquilini.

Nel capitale investito rientrano anche i costi della compravendita, gli eventuali lavori e l’arredamento. Un canone elevato, quindi, non garantisce automaticamente una maggiore redditività.

Se si ricorre al credito, il confronto tra rata e affitto previsto è soltanto un punto di partenza. L’incasso va valutato al netto delle spese, mantenendo risorse disponibili per imprevisti e periodi di sfitto: il rimborso alla banca continua anche quando la casa non produce reddito.

Gli istituti finanziano di solito fino all’80% del valore di perizia dell’immobile. Occorre quindi disporre delle somme necessarie per coprire la parte restante del prezzo e le spese iniziali. Per confrontare le offerte serve il TAEG, il Tasso Annuo Effettivo Globale, che comprende interessi e diverse spese accessorie, ma esclude alcuni costi, come quelli notarili.

Prima dell’acquisto va verificata anche la formula contrattuale utilizzabile: locazione ordinaria, transitoria e per studenti universitari hanno presupposti differenti. La stima degli incassi deve essere coerente con il contratto e con le caratteristiche dell’abitazione.