Eredità e mattone: come il passaggio generazionale cambierà il mercato immobiliare

In Italia, oltre 2.700 miliardi di euro di patrimonio immobiliare appartengono oggi a persone con più di settant'anni, la generazione nata tra il dopoguerra e il boom economico. È la più ricca della storia del Paese, in termini di beni reali e nei prossimi anni trasferirà ai propri figli e nipoti milioni di abitazioni.

Ma quello che sulla carta potrebbe sembrare una fortuna, nella realtà si rivela spesso un rompicapo: appartamenti troppo grandi, edifici troppo vecchi, costi di gestione troppo alti. Il passaggio generazionale del mattone italiano è già iniziato e porta con sé sfide che nessuna generazione precedente ha dovuto affrontare su questa scala.

I numeri inquadrano la portata del fenomeno. Secondo le elaborazioni di Scenari Immobiliari su dati dell'Agenzia delle Entrate e dell'Istat, il nostro Paese conta circa 26 milioni di proprietari di immobili residenziali.

La fetta più consistente di questa ricchezza è nelle mani dei nati tra il 1945 e il 1964, la generazione che ha costruito, acquistato e accumulato nei decenni di crescita economica. Ora, progressivamente, quei beni passano alla generazione successiva: cinquantenni che si trovano a ereditare appartamenti da 200, 300, talvolta 400 metri quadrati, pensati per famiglie numerose che oggi non esistono più.

Il problema è mantenere queste proprietà. Case ampie e datate significano bollette di riscaldamento elevate, necessità di adeguamenti energetici, interventi strutturali che possono costare decine di migliaia di euro. Per molti eredi, il patrimonio ricevuto si trasforma rapidamente in un onere piuttosto che in un'opportunità.

Le opzioni sul tavolo sono essenzialmente tre: vendere, affittare o frazionare in unità più piccole da mettere a reddito. Ognuna comporta valutazioni diverse e, quasi sempre, un investimento iniziale.

A determinare il destino di un immobile ereditato è soprattutto la sua collocazione. Nelle grandi città come Milano, Roma, Torino, Bologna e Napoli possedere una casa in zona centrale vuol dire avere una rendita.

La domanda è forte, soprattutto da parte di acquirenti stranieri attratti dal fascino degli appartamenti d'epoca nelle vie storiche. In contesti urbani meno dinamici o nelle aree periferiche e rurali, la situazione si ribalta: le quotazioni basse rendono gli interventi di ristrutturazione difficilmente recuperabili in sede di vendita, e i tempi di realizzo si allungano in modo significativo.

C'è poi un dato strutturale che complica le cose: la domanda si è spostata. Oggi chi cerca casa privilegia tagli compresi tra 60 e 100 metri quadrati, con una forte concentrazione sui bilocali nei principali centri urbani.

Famiglie più piccole, maggiore incidenza di single e coppie senza figli, attenzione ai costi di gestione e alla liquidabilità dell'investimento: tutti fattori che rendono le grandi metrature ereditate meno appetibili sul mercato, a meno che non si trovino in posizioni di assoluto pregio.

In questo scenario c'è però anche una nota positiva. Nel 2025 il mercato immobiliare ha mostrato segnali di ripresa, trainato dall'aumento delle compravendite, cresciute del 6,6% su base annua e dalla forte spinta dei mutui casa, con un incremento delle richieste del 18,8%.

A guidare gli acquisti sono soprattutto i giovani tra i 18 e i 35 anni, che rappresentano oltre un quarto degli acquirenti totali. A vendere invece sono prevalentemente gli over 55, a conferma che il ricambio generazionale è già in pieno corso.

Gestire un trasferimento di ricchezza immobiliare con consapevolezza, partendo da scelte finanziarie informate, è il primo passo per trasformare un'eredità in un'opportunità reale.

Per chi eredita un immobile da riqualificare o per chi, giovane acquirente, vuole approfittare delle condizioni attuali del mercato, individuare il finanziamento più adatto diventa un passaggio fondamentale.

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