Mutuo e affitti brevi: come trasformare la casa in una rendita sicura?

L'acquisto di una seconda casa rappresenta da sempre uno dei canali di investimento preferiti dalle famiglie italiane. Spesso, questo passo viene compiuto accendendo un mutuo casa, contando sui proventi delle locazioni per coprire, in tutto o in parte, la rata mensile del finanziamento.

Si tratta di una strategia finanziaria che può rivelarsi profittevole, a patto però di fare i conti con un quadro normativo che negli ultimi mesi ha subito una profonda trasformazione.

Con l’entrata in vigore del Regolamento Ue 2024/1028, scattata il 20 maggio scorso, si traccia infatti la strada per uno scambio stringente di dati tra le piattaforme online e i singoli Stati membri.

Il settore delle locazioni brevi sta completando la sua svolta verso una totale tracciabilità. Anche se i dettagli tecnici per la trasmissione dei dati dei portali sono in via di definizione da parte del Governo, la direzione è ormai tracciata in modo irreversibile.

Per chi ha un mutuo da pagare, o per chi sta valutando di chiederne uno per investire nel mattone, l'idea che basti avere una casa per improvvisarsi host è diventata fuorviante e, soprattutto, rischiosa.

Il rischio concreto è quello di veder sanzionata la propria attività, bloccando i flussi di cassa necessari a onorare il debito con la banca. Come spiega Gaia Troisi, co-founder di Alcaeus, società italiana di property management con circa 300 strutture gestite a livello nazionale: “Il primo passaggio non è operativo, ma valutativo e di conformità legale”. Secondo l'esperta, infatti, “i proprietari devono capire se il proprio immobile possiede requisiti oggettivi per stare sul mercato senza incorrere in sanzioni”.

Quando si richiede un mutuo per un immobile da destinare alle locazioni brevi, il primo fattore che la banca valuta è il valore del bene, ma per l'investitore il focus deve essere la redditività potenziale.

In questo senso, il decalogo di Alcaeus scardina alcuni vecchi miti. Il primo riguarda la posizione: la centralità non è sinonimo di rendimento. Un immobile situato in una zona a traffico limitato, magari privo di ascensore o difficilmente raggiungibile dalle auto, può registrare performance inferiori rispetto a un appartamento semicentrale ben collegato e accessibile. La prossimità ai servizi e la facilità di accesso pesano quanto, se non addirittura di più, della collocazione geografica in senso stretto.

Questo significa che si possono ottenere ottimi rendimenti, ideali per coprire la rata del mutuo, anche acquistando immobili in aree semicentrali, dove il prezzo al metro quadro è più basso e l'importo del finanziamento richiesto sarà inferiore, ottimizzando il rapporto tra costi e ricavi.

Strettamente legato a questo è il tema delle infrastrutture. La vicinanza a svincoli autostradali, la disponibilità di parcheggio privato e il collegamento con i trasporti pubblici sono fattori determinanti nella scelta dell'ospite.

Un'altra variabile cruciale per garantire la puntualità nel pagamento delle rate del mutuo è la continuità dei flussi finanziari. Dipendere esclusivamente dal turismo stagionale può esporre l'investitore a mesi di magra, durante i quali la banca busserà comunque alla porta per la rata.

Per ovviare a questo problema, Alcaeus suggerisce di guardare alla vicinanza a poli strategici. Ospedali, università e grandi insediamenti produttivi generano flussi ricettivi costanti e meno stagionali rispetto al turismo tradizionale. Ad esempio, la domanda legata agli spostamenti per cure mediche specialistiche, particolarmente rilevante nei grandi centri ospedalieri del Nord, costituisce un segmento in crescita, con soggiorni mediamente più lunghi e prevedibili.

Un altro elemento che incide fortemente sulle tariffe e sulla capacità di generare cassa è la distribuzione degli spazi interni. Le case in grado di ospitare gruppi numerosi operano in un segmento con offerta ridotta e domanda sostenuta.

Lo stato e lo stile dell’immobile incidono molto sul prezzo del soggiorno che si può imporre sul mercato. Gli immobili troppo datati possono essere penalizzati, ma non sempre serve un restyling totale.

Anche gli spazi esterni e la politica pet-friendly incidono sul conto economico: la domanda di immobili dotati di spazi esterni privati è in crescita costante. Inoltre, i proprietari che scelgono di accettare animali domestici accedono a un segmento di mercato con domanda elevata e disponibilità a corrispondere tariffe significativamente superiori alla media.

Per le proprietà di grandi dimensioni, come ville e casali, i servizi aggiuntivi fanno la differenza: la presenza di una zona lavanderia interna riduce i costi operativi di gestione, in particolare quelli legati al ricambio della biancheria, con un impatto diretto sulla redditività netta dell'immobile e sulla liquidità disponibile per il mutuo.

Il rischio più grande per chi acquista un immobile da mettere a reddito con un mutuo è quello di non poter avviare l'attività per motivi burocratici o legali. In questo caso, il proprietario si troverebbe a dover pagare le rate senza avere le entrate previste.

La conformità urbanistica e normativa è il pilastro fondamentale dell'investimento. Le difformità catastali non sanate, come modifiche d'uso, ampliamenti non dichiarati e locali non a norma, rappresentano un rischio legale e commerciale che preclude l'accesso regolare al mercato degli affitti brevi. Ecco perché la verifica della conformità urbanistica è un passaggio preliminare non negoziabile. Altrettanto importanti sono le regole condominiali, poiché non tutti gli affitti brevi sono uguali.